フルリノベーションの坪単価はいくら？福岡の実例から見る費用の目安
「フルリノベーションをしたいけれど、坪単価の相場がよくわからない」「ネットで調べても数字がバラバラで、実際いくらかかるのかイメージできない」——そんな悩みをお持ちではないでしょうか。
リノベーションを検討するとき、費用の目安として「坪単価」という言葉をよく目にします。しかし、この坪単価は業者によって計算方法が異なるうえ、同じ坪単価でも含まれる工事の範囲が違うことがあるため、単純に数字だけを比べても正確な費用感はつかめません。
この記事では、福岡エリアでフルリノベーションを検討している方に向けて、マンション・戸建て別の坪単価の目安、含まれる費用・含まれない費用の違い、さらに実際の施工事例をもとに「本当にかかるお金」をわかりやすくお伝えします。施工実績1,000件以上のミセスリフォームスタイルがもつリアルなデータをもとに解説しますので、ぜひ参考にしてください。
フルリノベーションの坪単価とは？基本の考え方
「坪単価」の定義と計算式
坪単価とは、1坪（約3.3㎡）あたりのリノベーション工事費用のことです。総工事費用を施工面積（坪数）で割ることで算出されます。
計算式：坪単価 ＝ 総工事費 ÷ 施工面積（坪）
たとえば、70㎡（約21坪）のマンションに1,050万円の工事費がかかった場合、坪単価は50万円になります。一見わかりやすい計算式ですが、「施工面積」の定義が業者によって異なる点に注意が必要です。床面積で計算する業者もあれば、壁の厚みを含む「壁芯面積」で計算する業者もあります。また、インナーバルコニーや納戸をカウントするかどうかも業者によって異なるため、同じ物件でも坪単価の数字が変わってしまうことがあります。
見積もりを比較するときは、「坪単価いくら」という数字だけでなく、「何㎡（何坪）に対する金額か」「どのような工事が含まれているか」まで確認することが大切です。
フルリノベーションとリフォームの違い
リフォームは、傷んだ箇所を元の状態に戻す「原状回復」が基本です。一方、フルリノベーションは間取り変更や設備の全面刷新など、住まいを一から作り直すような大規模な工事を指します。
フルリノベーションでは、一般的に以下の工事がセットで行われます。
- 解体・スケルトン工事（壁・床・天井の撤去）
- 間取り変更工事
- 電気・水道・ガスの配管・配線の刷新
- 断熱材の入れ替え
- 内装仕上げ（床・壁・天井）
- 設備機器の全交換（キッチン・バス・トイレ・洗面台など）
これらを一括して行うため、リフォームよりも費用は高くなりますが、その分「新築同様」に近い状態で暮らし始めることができます。特に築20〜30年の中古マンション・戸建てを購入した場合、フルリノベーションにより設備の老朽化リスクを大幅に下げられる点が大きなメリットです。
【2026年最新】福岡のフルリノベーション坪単価の相場
マンションの坪単価目安
福岡エリアのマンション（中古）フルリノベーションの坪単価は、グレード別におおむね以下のとおりです。
| グレード | 坪単価の目安 | 総費用目安（70㎡・約21坪） |
| スタンダード（シンプル仕上げ） | 40〜50万円 | 840万〜1,050万円 |
| ミドルグレード（素材・設備にこだわり） | 50〜70万円 | 1,050万〜1,470万円 |
| ハイグレード（造作・ハイエンド素材中心） | 70〜90万円以上 | 1,470万〜1,890万円以上 |
スタンダードグレードは、コストを抑えながらも機能的に整えたリノベーションです。既製品の設備を中心に使い、素材もシンプルにまとめるスタイルです。ミドルグレードでは、無垢材や輸入タイル、セミオーダーキッチンなど素材と設備にこだわりを加えたプランになります。ハイグレードは、造作家具や大判タイル、海外輸入設備などをふんだんに使った、完全フルオーダーの仕上がりです。
ミセスリフォームスタイルでは、福岡市内のご夫婦（30〜45歳・共働き）からの平均的なご依頼がミドルグレードに当たり、坪単価55〜65万円ほどでご依頼いただくケースが多くなっています。
戸建ての坪単価目安
戸建てのフルリノベーションは、マンションよりも坪単価がやや高くなる傾向があります。その主な理由は、屋根・外壁・基礎まわりの工事が加わることが多いためです。
| グレード | 坪単価の目安 | 総費用目安（100㎡・約30坪） |
| スタンダード | 45〜55万円 | 1,350万〜1,650万円 |
| ミドルグレード | 55〜75万円 | 1,650万〜2,250万円 |
| ハイグレード | 75〜100万円以上 | 2,250万〜3,000万円以上 |
また、戸建ての場合は「耐震補強」「断熱改修」「外壁塗装」が同時に必要になることも多く、これらが坪単価の押し上げ要因になります。特に旧耐震基準（1981年以前）で建てられた住宅は、耐震補強工事が別途発生する場合があります。糸島や春日、大野城エリアでの中古戸建てリノベーションでは、築35年前後の物件でこれらの追加工事が発生するケースが多くなっています。
全国平均と福岡の差
全国的なフルリノベーションの坪単価は、マンションで50〜80万円、戸建てで55〜90万円とされています。福岡は首都圏（東京・神奈川）と比べると、職人の人件費や建材の流通コストから、坪単価が10〜15%程度安くなる傾向があります。
ただし、「安いから質が低い」ということでは決してありません。福岡には腕の確かなリノベーション専門業者が複数あり、コストパフォーマンスの高い施工が期待できる地域です。中古マンション価格が首都圏よりも割安な分、リノベーション費用に予算を回しやすいことも、福岡で中古リノベが人気を集める理由のひとつです。
坪単価に「含まれるもの」と「含まれないもの」
含まれることが多い費用
一般的なフルリノベーションの坪単価には、以下の費用が含まれていることが多いです。
- 解体・撤去工事費: 既存の壁・床・天井を撤去する費用
- 大工・内装工事費: 新たな間仕切り壁の造作、クロス・床材の施工など
- 設備工事費: 電気配線・給排水配管の刷新、照明器具の設置
- 設備機器費: キッチン・ユニットバス・トイレ・洗面台などの機器代
これらが「標準仕様」として含まれる場合、見積書上では「坪単価×坪数」という形で金額が提示されます。
坪単価に含まれないことが多い費用
一方で、以下の費用は坪単価に含まれないことが多いため、別途確認が必要です。
仮設工事・諸経費（現場管理費）
足場や養生シート、廃材の処分費、現場監理の費用が別途請求されることがあります。総工事費の5〜10%程度が目安です。
設計・デザイン費
間取りプランや3Dパースの作成費用が別途かかる場合があります。業者によっては無料で含まれているケースもありますが、高級デザイン事務所や建築士事務所に依頼する場合は、工事費の10〜15%が設計料として別途かかることもあります。ミセスリフォームスタイルでは、ワンストップサービスの中に設計費が含まれているため、別途設計料は発生しません。
エアコン・照明器具・カーテン
既製品の機器類は設備費に含まれていても、エアコンの購入費・取付工事費は別途見積もりになるケースが多いです。カーテン・ブラインドも同様で、リノベーション後に別途予算が必要になります。エアコン1台あたり10〜20万円（本体＋工事費）を目安に加算しておくと安心です。
引っ越し費用・仮住まい費用
工事期間中の引っ越しや仮住まいの費用は当然ながら坪単価には含まれません。フルリノベーションの工事期間は1〜3ヶ月かかることが多く、仮住まいの家賃・引っ越し費用をあわせると30〜60万円前後が追加でかかるケースも珍しくありません。総予算に必ず組み込んでおきましょう。
福岡の実例から見る「リアルな費用」
事例①：60㎡マンション（夫婦2人・ミドルグレード）
- 物件: 築25年・60㎡・2LDK → 1LDK＋ウォークインクローゼット
- 工事内容: スケルトンリノベーション、間取り変更（和室撤去・LDK拡大）、全設備入れ替え、無垢フローリング、造作洗面台
- 工事費: 約980万円（坪単価約54万円）
- 設計費: 無料（ワンストップサービスに含まれる）
- 仮住まい: 約2ヶ月・約16万円
- 総費用合計: 約996万円
キッチンと洗面台にこだわりを持たせながら、その他の素材はシンプルな仕上げにしたことがポイントです。「メリハリをつけたこだわり方」がコストパフォーマンスを高めるコツになっています。奥様が主導してキッチンレイアウトにこだわり、収納計画も一から設計しました。
事例②：80㎡マンション（夫婦＋子ども1人・ハイグレード）
- 物件: 築30年・80㎡・3LDK → 2LDK（子ども部屋将来分割対応設計）
- 工事内容: フルスケルトン、全面無垢材フローリング、造作キッチン・食器棚、タイル張りバスルーム、床暖房設置
- 工事費: 約1,680万円（坪単価約70万円）
- 設計費: 無料（ワンストップサービスに含まれる）
- 仮住まい: 約3ヶ月・約25万円
- 総費用合計: 約1,705万円
子どもの成長に合わせて、将来的に子ども部屋を2部屋に分割できる設計を採用しました。今はあえて広いワンルームとして使い、将来スリム壁1枚で仕切れる構造にしています。長期的な暮らし方を見据えた「将来対応型リノベーション」の事例です。
事例③：築35年戸建て（夫婦2人・移住）
- 物件: 築35年・110㎡・4LDK → 3LDK＋書斎＋土間
- 工事内容: 断熱改修（壁・屋根・床下）、耐震補強、間取り変更、全設備入れ替え、土間玄関増設
- 工事費: 約2,200万円（坪単価約67万円）
- 設計費: 無料（ワンストップサービスに含まれる）
- 仮住まい: 約4ヶ月・約30万円
- 総費用合計: 約2,230万円
戸建ての場合、マンションと違って断熱・耐震の工事が加わるため坪単価が高くなりやすいです。ただし断熱改修後は光熱費が大幅に削減されており、このご家庭では月々約1.5万円、年間約18万円の削減効果が出ています。長期的な視点では投資対効果の高いリノベーションと言えます。
坪単価だけで比較してはいけない3つの理由
理由①：坪単価の計算基準が業者によって異なる
すでにお伝えしたとおり、坪単価の計算に使う「面積」の定義が業者によって異なります。ある業者は専有面積で、別の業者はバルコニーを含めた登記面積で計算している場合があります。数字だけを比べると「安い」と見えても、工事内容や面積の捉え方が違えば正しい比較はできません。必ず「何㎡（何坪）をベースにした坪単価か」を確認しましょう。
理由②：標準仕様の内容が大きく異なる
坪単価に含まれる「標準仕様」の内容を確認し、オプションでどれだけ追加が発生するかも含めて総額で比較することが重要です。「坪単価が安い業者を選んだのに、オプション追加で結局高くなった」というケースは珍しくありません。
理由③：業者の「得意分野」によって仕上がりが変わる
マンションのスケルトンリノベーションに強い業者と、戸建ての断熱・耐震改修に強い業者では、同じ工事でも仕上がりのクオリティが変わります。坪単価が同じでも、業者の得意分野に合った工事かどうかで満足度が大きく変わります。リノベーション会社を選ぶ際は、坪単価だけでなく、自分の物件タイプに合った実績を持つ業者かどうかも必ず確認しましょう。
予算内で理想の仕上がりを実現する5つのポイント
1. 優先順位を最初に明確にする
キッチン・バスルーム・床材など、「ここだけは譲れない」という場所にお金をかけ、それ以外はコストを抑えるメリハリが大切です。「こだわる場所」と「そうでない場所」を最初に整理することで、予算オーバーを防げます。ミセスリフォームスタイルでは、プランニングの最初の段階で「撮れないこだわり」と「強くは棱らわない箇所」を分けていただくヒアリングを行っています。
2. 水回りの位置変更は最小限に抑える
壁を移動したり、水回りの位置を大きく変えたりすると、配管・配線の工事費が大幅に増えます。現在の水回りの位置を活かせる間取り設計にすることで、工事費を数十万円単位で削減できる場合があります。どうしても位置変更が必要な場合は、事前にプロに相談することをおすすめします。
3. 素材選びに「グレードのメリハリ」をつける
たとえばリビングの床材は無垢材にしつつ、廊下や洗面脱衣所はコストを抑えた合板フローリングにするなど、同じ素材を全部屋に使わずにメリハリをつける方法があります。見た目の統一感を保ちながらも、総コストを下げることができます。
4. 施主支給を賢く活用する
照明器具や洗面台の鏡、タオルハンガーなどの小物類は、ネット通販などで自分で購入し業者に取り付けてもらう「施主支給」という方法があります。業者経由より安く手に入ることが多く、デザインの自由度も高まります。ただし、施主支給を受け付けない業者もあるため、事前に確認が必要です。
5. 複数の工事をまとめて依頼する
外壁塗装や屋根の補修など、別の工事も同時に依頼することで、足場代などの仮設工事費をまとめられ、トータルコストを下げることができます。戸建てリノベーションでは特に有効な方法です。「どうせ足場を組むなら外壁塗装も一緒に」という判断が、長期的に見て賢い選択になるケースは多くあります。
まとめ：坪単価は「入口」、大事なのは総額と中身
フルリノベーションの坪単価は、福岡エリアのマンションでは40〜90万円以上、戸建てでは45〜100万円以上とグレードによって幅があります。お伝えしたいのは、坪単価という「入口の数字」だけで業者を選ぶのではなく、含まれる工事内容・標準仕様の中身・業者の施工実績をトータルで比較すること、そして坪単価に含まれない費用も含めた「総予算」で計画を立てることです。
ミセスリフォームスタイルでは、福岡エリアでの1,000件以上の施工実績をもとに、お客様の予算とご希望に合わせた最適なプランをご提案しています。「自分の物件の場合、坪単価はいくらくらになる？」「予算内でどこまでできる？」というご相談だけでも、ぜひお気軽にお問い合わせください。
無料相談はこちらから
「具体的な坪単価を知りたい」「物件購入前に費用感を確認したい」という方も、ぜひミセスリフォームスタイルの無料相談をご活用ください。物件購入前の現地調査（無料）にも対応しています。福岡市全域・糸島・春日・大野城・太宰府・久留米など幅広いエリアでご相談を承っています。
